LMNP et plus-value en 2025 : nouveaux calculs et impacts de la Loi de Finances

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit depuis des années les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité. Si la rentabilité immédiate est souvent mise en avant, la question de la plus-value à la revente reste un point de vigilance essentiel. En 2025, la Loi de Finances introduit des ajustements majeurs qui impliquent de revoir en profondeur le calcul et la taxation de cette plus-value, notamment en intégrant des éléments jusqu’ici écartés comme l’amortissement.

Quels sont les impacts concrets de ces nouvelles mesures sur les détenteurs de biens en LMNP ? Comment anticiper une fiscalité potentiellement alourdie ? Et surtout, faut-il adapter sa stratégie patrimoniale dès aujourd’hui ?

Dans cet article, nous décryptons les changements apportés par la Loi de Finances 2025, illustrons leur impact avec un cas chiffré concret, et explorons les solutions à envisager pour protéger la performance de vos investissements meublés.

LMNP et fiscalité des plus-values avant 2025

Avant d’analyser les impacts de la Loi de Finances 2025, récapitulons dans un premier temps le fonctionnement de la fiscalité des plus-values en LMNP tel qu’il s’appliquait jusqu’en 2024.

Le principe du régime des plus-values des particuliers

Lors de la revente d’un bien en LMNP, la plus-value est déterminée par la formule suivante :

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition (ajusté)

Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acte (forfait de 7,5 % ou frais réels) et des travaux (en forfait de 15 % après 5 ans de détention ou au réel).
Cette plus-value est ensuite soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

• Un abattement progressif en fonction de la durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)

Un traitement particulier des amortissements

L’un des avantages du LMNP au régime réel est la possibilité d’amortir le bien (hors terrain). Cela permet de réduire fortement le résultat fiscal chaque année.

Cependant, en cas de revente, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Ce mécanisme, favorable à l’investisseur, constitue un avantage majeur du statut LMNP.

Exemple :
Un bien acheté 200 000 € en 2010, amorti à hauteur de 80 000 €, et revendu 250 000 € en 2024 :

• La plus-value imposable reste de 50 000 €, sans tenir compte des 80 000 € déjà amortis fiscalement.

LMNP et fiscalité des plus-values après 2025

Jusqu’en 2024, les amortissements comptables pratiqués dans le cadre d’une activité LMNP n’avaient aucun impact à la revente. Ils permettaient de réduire fortement l’imposition annuelle tout en restant neutres dans le calcul de la plus-value.

Mais à compter du 1er janvier 2025, la donne change :

L’intégralité des amortissements déduits pendant la période de détention sera réintégrée dans le calcul de la plus-value imposable.

En d’autres termes, ces amortissements viendront réduire le prix d’acquisition fiscal du bien, augmentant d’autant la base taxable lors de la revente.

Exemple concret :
Bien acquis en 2015 pour 200 000 €
Amortissements cumulés sur 10 ans : 80 000 €
Prix de vente en 2025 : 250 000 €

• Avant 2025 : Plus-value = 250 000 € – 200 000 € = 50 000 €
• Après réforme 2025 : Prix d’achat ajusté = 200 000 € – 80 000 € = 120 000 €
  Nouvelle plus-value = 250 000 € – 120 000 € = 130 000 €

Ce nouveau mode de calcul entraîne une hausse de l’imposition à la revente pour les LMNP au régime réel, remettant en question l’intérêt d’un schéma d’investissement historiquement perçu comme fiscalement très avantageux.

Quelles stratégies adopter en 2025 face à la réforme LMNP ?

Avec la fin d’un régime fiscal historiquement avantageux, les investisseurs en LMNP doivent réévaluer leur stratégie patrimoniale. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value change radicalement la donne, en particulier pour ceux qui avaient prévu une revente à court ou moyen terme.

Voici les principales options à envisager pour adapter intelligemment son approche d’investissement en 2025.

Conserver son bien pour lisser la fiscalité

Si la plus-value à payer devient plus élevée à court terme, il peut être pertinent de différer la vente pour bénéficier des abattements pour durée de détention, qui restent applicables (même s’ils sont susceptibles d’évoluer).

Plus la durée de détention est longue, plus l’investisseur bénéficie d’un abattement fiscal (exonération totale à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux, sauf réforme complémentaire).

Cela peut permettre de diluer l’impact fiscal de la réforme, à condition bien sûr que :

• le bien continue à générer des revenus nets intéressants ;

• le marché locatif reste porteur dans la zone concernée.

Basculer vers un autre régime ou statut (LMP, SCI, location nue…)

Certains investisseurs pourraient choisir de changer de modèle d’exploitation, notamment :

• Passer en LMP (Loueur Meublé Professionnel), à condition de remplir les critères (recettes > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus du foyer fiscal). Ce statut permet d’imputer le déficit sur le revenu global, mais entraîne une fiscalité différente à la revente (régime des plus-values professionnelles).

• Basculer en location nue pour opter pour un cadre plus stable, mais avec une rentabilité souvent inférieure.

• Créer une SCI à l’IS, notamment pour de nouveaux projets, afin de maîtriser la fiscalité via l’intégration comptable des amortissements (mais la plus-value est aussi réintégrée).

Chaque option a ses avantages et contraintes juridiques et fiscaux, et nécessite une analyse personnalisée.

Optimiser comptablement dès aujourd’hui

Face à un régime plus encadré, il est crucial de :

• Conserver tous les justificatifs d’amortissements, de travaux et d’acquisition ;

• Anticiper la fiscalité future avec des projections fiables à la revente ;

• Être accompagné par un professionnel pour sécuriser ses déclarations (notamment si le bien a été partiellement rénové, divisé, ou si plusieurs régimes ont été successivement appliqués).

L’objectif est de limiter les risques de redressement fiscal et de choisir la meilleure trajectoire de détention ou de sortie.

Se faire accompagner par des experts du LMNP

Dans ce nouveau contexte fiscal, s’entourer d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable spécialisé en LMNP devient un véritable levier de performance.

Pour aller plus loin sur les stratégies d’investissement et la gestion de patrimoine en LMNP, découvrez les conseils pratiques et éclairés des experts dans le domaine Maslow.

Conclusion

La Loi de Finances 2025 marque un tournant décisif pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. En imposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, le législateur met fin à l’un des derniers grands avantages fiscaux du régime LMNP à la revente.

Cette évolution fiscale oblige les propriétaires à revoir leur stratégie d’investissement, qu’il s’agisse de conserver leur bien, de changer de statut, ou d’adapter leur montage patrimonial. Plus que jamais, la réussite d’un projet locatif meublé passera par une vision à long terme, une anticipation fiscale rigoureuse et un accompagnement sur mesure.